Comment le Québec peut régler sa crise du logement

Le Québec ne pourra pas résoudre la crise du logement sans effectuer un véritable virage en faveur de la construction résidentielle et, plus largement, du développement immobilier. Le défi est d’ailleurs semblable à celui que l’on observe dans le reste du Canada : la demande augmente plus rapidement que l’offre, alors que les projets demeurent trop longs, trop complexes et trop coûteux à réaliser. Malgré l’urgence, il reste extrêmement difficile de faire avancer de nouveaux projets immobiliers.

Les délais d’autorisation sont souvent démesurés, les processus manquent de prévisibilité et les promoteurs doivent composer avec une avalanche de conditions, de restrictions et d’exigences imposées par les municipalités dans le cadre du processus d’autorisation. Cette situation décourage l’investissement, réduit le nombre de projets viables et finit inévitablement par faire augmenter le prix des logements disponibles.

Les résistances du milieu municipal sont devenues un frein important. Entre les plans d’aménagement urbain, les règles de zonage restrictives, les consultations à répétition, les exigences environnementales et l’imposition de pourcentages de logements sociaux, la construction résidentielle est devenue quasi impossible dans plusieurs régions du Québec. La protection de l’environnement demeure essentielle, mais elle ne peut pas devenir automatiquement un prétexte à l’opposition de type « pas dans ma cour ». Il est temps que le gouvernement du Québec s’en mêle davantage, établisse des règles plus claires et impose des délais raisonnables.

Certaines mesures récentes vont dans la bonne direction, mais elles ne suffisent pas. Il faut surtout que construire redevienne rentable. Lorsqu’un projet est ralenti pendant des années, que les coûts augmentent sans cesse et que les exigences changent en cours de route, plusieurs projets sont abandonnés ou ne voient tout simplement jamais le jour. On ne peut pas réclamer plus de logements tout en maintenant un système qui rend leur réalisation trop lente, trop risquée et trop coûteuse.

Le débat sur l’accessibilité au logement ne peut pas se limiter au logement locatif et aux logements subventionnés. Ces solutions sont nécessaires, mais elles ne répondent pas à tous les besoins. Il faut aussi construire des copropriétés, des maisons de ville, des maisons unifamiliales, des logements pour aînés ainsi que des habitations accessibles à la classe moyenne en milieu urbain et périurbain.

La meilleure façon de résoudre la crise est de favoriser la construction de tous les types de logements. Un couple qui achète une maison unifamiliale libère souvent un appartement. Une famille multigénérationnelle qui s’installe dans une habitation plus grande libère une maison plus petite pour un autre ménage. Chaque déménagement contribue ainsi à fluidifier l’ensemble du marché.

Le vieillissement de la population oblige également à repenser l’offre. Il faut des logements adaptés aux aînés, mais aussi des habitations pour les familles, afin de maintenir la vitalité des quartiers et des municipalités. Chacun doit pouvoir trouver un logement qui répond à ses besoins. Pour y parvenir, le Québec doit enfin choisir de construire davantage.